Читати книгу - "Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р"

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються органом місцевого самоврядування. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог Примірного статуту ЖБК в частині граничного розміру жилої площі та кількості кімнат (див. також коментар до ст. 141 ЖК), визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні тощо.), які надаватимуться вказаним громадянам.

Таким чином, на першому етапі вирішується питання лише про тип квартири. Її номер та розмір жилої площі стають відомими пізніше - після розподілу конкретних квартир між членами кооперативу.

Відповідно до абз. 3 п. 4 Примірного статуту ЖБК розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію. На цьому - другому етапі на підставі рішення, прийнятого при організації кооперативу, приймається рішення про надання члену кооперативу конкретної квартири того типу, який було визначено спочатку (первісно). Необхідно підкреслити, що Примірним статутом ЖБК первісно прийняте рішення про виділення члену кооперативу квартири визначеного типу може бути переглянуте лише за наявності прохання про це члена кооперативу.

6. Необхідно враховувати, що загальні збори членів ЖБК, які є вищим органом управління кооперативу здійснюють розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу (пп. 9 п. 60 Примірного статуту ЖБК).

При цьому рішення загальних зборів членів кооперативу про розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу приймається більшістю не менше 3/4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених) (абз. 4 п. 62 Примірного статуту ЖБК). Замість члена кооперативу на загальних зборах членів кооперативу може бути присутня уповноважена ним особа. Повноваження підтверджується довіреністю. Уповноважена особа може представляти інтереси одного члена кооперативу.

Метод розподілу квартир поміж членами кооперативу Примірним статутом не визначений. На практиці в деяких випадках розподіл квартир доручають правлінню кооперативу, ініціативній групі або спеціально створеній для цієї мети комісії, пропозиції яких у подальшому розглядаються та затверджуються загальними зборами членів кооперативу. Найбільш частіше розподіл квартир в ЖБК розподіляється за жеребкуванням. Жеребкування проводиться по групам - поміж членами кооперативу, які мають право відповідно до раніше прийнятого рішення на отримання квартири даного типу (однокімнатної тощо). Жеребкування може проходити в два етапи - спочатку визначається черговість, відповідно до якої члени кооперативу будуть тягнути жереб з номером квартири даного типу, а потім тягнуться самі жереби. Члени ЖБК, які мають право вибору квартир, у жеребкуванні участі не приймають.

При розподілі квартир істотне значення мають поправочні коефіцієнти до вартості квартир, які відповідно до Примірного статуту ЖБК (п. 12) за рішенням загальних зборів членів кооперативу можуть застосовуватися в розмірі до десяти процентів вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення таких поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами кооперативу. Внаслідок застосування зазначених коефіцієнтів вартість квартир, розташованих на незручних поверхах, з гіршою орієнтацією тощо сплачується за меншою ціною.

Розподіл квартир методом жеребкування дозволяє поставити всіх членів ЖБК у рівні умови. Застосування цього методу із поєднанням права вибору квартири членам кооперативу, які мають для цього підстави, вважається найбільш правильним.

7. Частиною 5 статті, що коментується передбачено, що ЖБК діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Так, після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. ЖБК діє на підставі статуту, прийнятого відповідно до положень Примірного статуту ЖБК і зареєстрованого в органі місцевого самоврядування, який затвердив рішення про організацію кооперативу. Зміни і доповнення, що вносяться до статуту кооперативу, також підлягають реєстрації. З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи. Кооператив користується штампом і печаткою із зазначенням свого найменування (п. 5 Примірного статуту ЖБК).

Статут ЖБК може уточнювати та доповнювати норми, що містяться у Примірному статуті ЖБК. Проте, його положення не можуть суперечити Примірному статуту ЖБК. У випадку наявності розходжень поміж положеннями статуту конкретного ЖБК та Примірного статуту ЖБК, діють положення останнього.

Примірний статут ЖБК вважається загальнообов'язковим нормативним актом, який діє незалежно від внесення кооперативом змін та доповнень до раніше прийнятих ними статутів.

Перераховані вище дії слід віднести до третього етапу створення кооперативу.

8. Останньою стадією - четвертим етапом організації ЖБК є скликання загальних зборів його членів, на якому обираються правління та ревізійна комісія. Збори також затверджують погоджені з органом місцевого самоврядування і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) та надвірних будівель і встановлюють розмір вступного внеску (див. також коментар до ст. 187 ЖК).

9. Відповідно до ч. 6 даної статті ЖК та відповідно до положень Примірного статуту ЖБК (п. 10) громадяни, яких включено до затвердженого органом місцевого самоврядування списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту. Тому перегляд органом місцевого самоврядування затвердженого ним списку членів кооперативу не допускається. Питання про виключення особи із членів кооперативу може бути вирішеним лише за наявності передбачених законодавством підстав і у визначеному порядку (див. також коментар до ст. 147 ЖК).

Громадяни, які були прийняті до діючого житлово-будівельного кооперативу, вважаються його членами з дня затвердження органом місцевого самоврядування рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу. У цьому випадку такі особи мають права та несуть обов'язки члена кооперативу лише після прийняття зазначеного рішення.