Читати книгу - "Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р"

В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті Ради народних депутатів пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання.

Визначення стану фізичного зносу жилого будинку здійснюється за правилами, закріпленими у Стандарті Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75Л1-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків", затвердженому наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 3 лютого 2009 року № 21.

В разі, якщо жилий будинок (приміщення) визнано непридатним для проживання, стосовно нього може бути прийнято одне із можливих рішень:

1) Про переобладнання для використання в інших цілях;

2) Про знесення

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Коментована стаття встановлює правила переведення придатних для проживання жилих будинків та жилих приміщень у нежилі. Така необхідність на сьогодні часто виникає в разі бажання власників квартир на перших поверхах жилих будинків використовувати ці приміщення для розміщення перукарні, магазину, нотаріальної контори, офісу юридичної фірми тощо.

Житловий кодекс України містить стосовно цього дещо застарілі правила, оскільки з часу його прийняття відбулися значні зміни в суспільно-політичному та економічному житті України. У зв'язку з цим норми ЖК слід розглядати з урахуванням інших нормативно-правових актів.

Питання про переведення придатних для проживання жилих приміщень у нежилі в українському законодавстві чітко не визначене. Отже суди, приймаючи рішення по такого роду спорах, керуються здебільшого загальними положеннями ЖК та ЦК України, а також місцевими актами.

Так стаття 150 ЖК України передбачає право громадян, які мають у приватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Такі саме правила містяться у ст. ст. 319 - 320 ЦК України, відповідно до яких власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, зокрема використовувати його для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону.

Конституція України (ст. 41) також декларує право власника володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

В свою чергу порядок переведення житлового фонду у нежитловий на законодавчому рівні не визначений. Тому в регіонах такі відносини регулюються локальними нормативно-правовими актами. Так у м. Києві діє Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затверджений розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 1 жовтня 2002 р. № 1825. В Харкові діє Положення про порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі, затверджене рішенням виконкому Харківської міської ради від 4 червня 2003 р. № 572.

В цілому переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі проводиться у випадках:

- визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання;

- зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається. Але це є можливим у виняткових випадках. Таке рішення приймається органами, зазначеними у ст. 7 ЖК України. Відповідно до положень інформаційного листа Вищого господарського суду України від 07.06.2005 р. № 01-8/1051, За змістом положень частини другої статті 7 ЖК переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад, а саме: актами Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій. Судова практика наголошує на тому, що здійснення переведення жилих приміщень у нежилі є правом, а не обов'язком вищевказаних органів (постанова Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. № 41/242).

Громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду, або на одержання за їх бажанням грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення для категорій громадян, визначених законом, або в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Забезпечення постійним житлом громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання, може здійснюватися шляхом будівництва або придбання доступного житла за рахунок надання державної підтримки у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених